소형아파트에서 대형아파트 사이클이 온다.
다가오는 하락장에서는 소형이 아닌 대형 아파트가 주목받을 것이다.
소형과 대형은 상승과 하락의 사이클에 따라 전환하게 되어있다.
전세금은 상승장일때 자산 하락장일때 부채 상품을 사는게 아니라 때를 사는 것이다.
입지보다는 시장상황이 더 중요.
어디에 어떤 아파트보다는 언제 사느냐 시기가 더 중요.
부동산 사이클 예측 기준 – 심리, 전세가, 분양, 정책 – 부동산 시장에 금리, 수요, 공급은 영향을 주지 못함. 부동산 공부해야하는 시기는 하락장일 때, 다들 시장을 떠날 때, 아무도 관심을 두지 않을 때, 기회를 잡기 위해 공부해야 함 진정한 부자는 어떻게 하면 한 푼이라도 더 벌까?
보다 이 만큼 벌고 있는데 어떻게 하면 잃지 않고 지킬수 있을까?
투자와 리스크 관리 양쪽 모두 생각하는 사람. 물성으로 드러나는 건 거래량 거래량이 하락해도 폭등의 시그널, 하락의 시그널로 나누어지는 이유가 바로 호가 거래량과 집값은 비례하지 않음 실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의깊게 체크 해야 함 – 호가는 매도자의 심리 – 실거래가는 매도자와
매수자의 타협의 결과 호가와 실거래가 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐 – 이에 따라 시장의 방향성 짐작 당장 오늘의 호가,실거래가를 따지지말고, 실거래가가 발생 안해도 호가가 높아지고 있는지 낮아지고 있는지 그 추세를 봐야함 – 상승장에서 금리인상은 영향 없음 – 하락장에서 금리인상은 영향있음
이 시기엔 거래량 감소, 호가의 변화 체크 다음 분양 단지에 미분양 위협이 전염병 처럼 영향 줌. 이 시기엔 부양책, 규제완화로도 해결 안되고, 하락장의 늪 시작 당장의 숫자가 아닌 추세, 흐름을 읽어라 미분양 추세 – 상승과 하락의 추세를 읽을수 있음 하이먼
민스키 그래프를 보면, 지금의 위치가 작년에 하락했다가 올해 반등 후, 다시 보합및 하락국면에 있는 상태이면 현실부정에 위치하고 있는 건가 폭등장의 거품이 꺼지고 하락장을 버티면 선물세트가 옴. 분양, 세금 완화, 저금리 아파트 사이클 핵심 정리 마지막으로, 서두르지 말되, 쉬지도 말라 지금
이 순간, 콕 와닿는 명언 아파트 갭투자 주의사항 알아보자 부동산 투자에 관심있는 분들이 많습니다.
특히 공부를 하시는 분들은 지금같은 부동산 침체기가 오히려 자금을 투입할 시점이라는 점을 공감하실 텐데요.
오늘은 아파트 갭투자에 대해 알아보려고 합니다.
가장 대표적인 투자 방법으로 실제 많이 하고 계십니다.
우리가 부동산에 투자를 해서 기대할수 있는 수익은 두가지입니다.
먼저 임대수익인데, 일명 수익형부동산에 투자할 경우 발생합니다.
파이프라인이라고 하여 소득을 다원화 시키는데 관심있다면 좋은 투자 방법인데요.
오피스텔이나 상가등을 사들이고 임대를 하여 매달 월세를 받는 겁니다.
현재 물가 상승을 월급만으로 방어할수 없으므로 소득을 다양하게 가지고 가고 싶어 하는 겁니다.
특히 빨리 은퇴하고 싶어 하는 분들이 선택하는게 바로 수익형 부동산입니다.
다만 상가나 오피스텔등 수익형 부동산은 주로 가격이 잘 오르지 않습니다.
개발호재가 뚜렷하고 장사가 잘되거나 수요가 풍부하다면 오르겠지만, 그런 경우는 드물죠. 게다가 관리를 해야한다는 부분에서 생각하지 못한 비용이 나가기도 합니다.
특히 오피스텔에 투자하여 매달 임대료를 받고 싶어 하는 분들이 많은데, 도배및 장판 등에 비용이 들어가고요.
계약이 끝날때 마다 새로운 세입자를 찾아야 하니 스트레스라고 합니다.
반대로 아파트 갭투자의 경우 매달 수익이 나오지 않지만 향후 매도 차익을 노리고 하는 투자입니다.
여기서 갭은 내가 해당 주택을 사는 가격과 그 주택을 전세 주었을때 받는 보증금의 차액을 뜻하는데요.
돈이 얼마 없더라도 전세금을 받아서 내 돈을 적게 투입하는 겁니다.
그런데 문제는 부동산 가격이 하락하게 되면 큰 손해를 입을수 있다는 점입니다.
아파트 갭투자는 철저하게 가격상승세에 매도 해야 합니다.
매도할때 수익을 얻는데, 만약 하락기에 매도한다면 손해만 보게 되겠죠.
전세금은 보통 시세의 70퍼센트 가량으로 책정됩니다.
당연히 시세가 내려가면 전세금도 내려가겠죠.
내가 산 가격에서 하락하게 되면 자연스레 전세금도 내려가고 추가로 투입해야 할 돈이 생기게 됩니다.
역전세난이라고 하여 오히려 세입자에게 낮아진 보증금 시세 만큼 돌려주는 경우도 속출하고 있답니다.
동시에 갭투자를 하시면 보통 여러채를 가지고 있으므로 보유세 중과가 되기도 하여 세금으로 인한 부담감도 큽니다.
당연히 세입자 구하기에도 어려움이 생길수 있고요.
때문에 매수하여 가격이 떨어지더라도 버틸수 있는 여력이있으면 도전해야 합니다.
최근에는 가격이 많이 내려가는 분위기입니다.
여전히 금리는 높은 편이지만 앞으로 금리 인하의 가능성이있고요.
투자를 생각한다면 지금 같은 시기가 적기입니다.
이상 아파트 갭투자에 대해 자세히 알아봤습니다.
부동산 경매 강의 법원 경매 아파트 소액 투자 주말에 부동산 경매 강의를 들었습니다.
경제 상황이 계속 어려울때 소액으로 단기매배로 수익을 실현할수 있는 대법원 경매 아파트 투자에 대한 강의였습니다.
2023년은 빌라왕, 전세사기와 역전세난으로 부동산 투자자들에겐 매우 힘들던 시기입니다.
저도 역전세로 매우 힘들었습니다.
세입자들이 2년 갱신 요구하던 시절이있었는데 작년에 이어 올해는 전세가가 낮아져서 갱신보다는 계약을 만료하고 새로운 전세로 갈아타기 위해 계약 만료를 알리려는 연락이 먼저 오는 상황이 이어지고 있어요.
세입자 입장에서는 당연한 권리이죠.
그렇지만 현장에서는 변화의 분위기가 감지된다고 합니다.
지금은 서울을 비롯한 수도권 지역은 옛 전세가격을 회복하고 있는 중이고 60퍼센트 정도는 원래 가격으로 돌아왔다고 합니다.
2019년에 대법원 경매로 낙찰 받은 빌라를 작년 10월 세입자 만기가 되어 매매가 되기를 기다렸습니다.
하지만 날짜가 가까워져도 거래가 매매 성립되지 않았고 결국 세입자 보증금을 돌려주기 위해 다시 전세로 돌려야했어요.
부동산에 전세 물건 의뢰를 하고 바로 다음날 전세세입자와 계약을 했습니다.
이런 분위기로 전세 물건이 많지 않다는 것을 체감하고 있었는데 강의를 통해 다시 확인할수 있었습니다.
요즘같이 경제가 어려운 때에 소액투자로 단기매매 가능한 수익실현 누구나 관심 가는 주제이겠죠.
단기 매도가 가능하기 위한 조건 중 가장 중요한 것은 그 지역 그 물건이 큰 상승의 여력에 우선해서 거래가 활발한 아파트 일 것. 그래야 매매 가능 확률이 높겠죠.
소액이라야 거래 가능성이 높습니다.
거래 금액이 클수록 수요가 적으니까요.
소액이고 거래가 잘되려면 1억 2억 사이의 물건으로 일자리가 풍부한 지역의 아파트를 타깃으로 할 것. 이 금액으로 서울과 수도권은 어렵겠죠.
그래서 범위를 충청도까지 넓혀서 알아볼 것. 경매 물건 중 지방 아파트이고 일자리가 풍부한 지역이고 갈아타는 수요가 많은 지역 매도를 유리하게 하기 위해서 향, 층, 수리 유무를 체크하여야 합니다.
이 조건을 다 만족하면 좋겠지만 경매 나온 물건 중에서도 위의 조건을 최대한 만족하는 조건을 찾아야 할것 같아요.
그리고 수리가 되어있어야 합니다 보통 도매 장판만 하면 좋지만 경매 물건 상황에 따라 수리가 많이 필요한 물건이있습니다.
이러한 물건은 수리비도 들어가고 수리 기간이 필요해서 빠른 매매가 힘들어질수 있어요.
단기 매매가 가능하기 위해서는 지역이나 입지도 중요하지만 무엇보다 잘 팔릴수 있는 매물인가가 가장 중요함 수리가 되어있는 집 또는 준신축 급을 선택해서 EXIT 할 것을 염두에 두고 투자해야 함 2023년은 부동산 시장이 큰 조정을 거친 해였습니다.
올해는 조정을 거친후 새로운 변화의 시장을 맞이하고 있다고 합니다.
총선을 앞두고 정부의 새로운 부동산 발표가 조금씩 나오고 있습니다.
물론 발표가 나와서 바로 적용되지는 않고 입법화되어야 하지만 이 같은 발표로 인한 부동산 시장에 변화의 바람이 올수 있을것 이라는 기대가 있습니다.
이런 상황에 투자금이 많지 않은 소액 투자자들이 단기 매매를 통한 수익 실현이 가능한 경매 강의를 듣기 위해 주말에도 열기가 뜨거웠습니다.
부동산 경매 강의 소액 투자로 단기 매도를 통한 수익실현 물건 찾기 아파트에 대해 알아보았습니다.
지방 에서 다가구 원룸, 주식, 아파트 셋다 해본 경험자로써 각각의 장단점을 비교 정리해 보려고 함 다가구 – 기대 수익률은 10~15퍼센트 정도 – 환금성은 최악임 한번 사면 평생 가져 간다라고 각오해야 함 그 만큼 매수에 대한 결정에 신중해야 함 – 변동성이